惠誉出手，评级被降！恒大房子还能买吗？

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撰文|杆姐&编辑|欣欣然

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恒大评级被下调？

4月23日开始，有少量媒体注意到，惠誉评级在给恒大的最新评级中，恒大集团的高级无抵押评级，从B+下调至B，回收率评级为RR5。

有朋友看到这个消息后很恐慌，问杠杆游戏，恒大是不是要崩盘了？

我大笑告诉他，哪有这么夸张。恒大评级从来就不高，这回也是在正常区间。另外，认真看了评级会发现，这也只是此次评级的一部分，不是全部。

不管咋说，到底这会不会影响恒大，还能买恒大的房子吗？

1

恒大评级不算高是长期现象，原因就是杠杆率高

值得一说的是，惠誉此次给恒大的评级分两部分。

首先，惠誉评级已确认中国恒大集团（恒大集团）及其子公司恒大地产集团有限公司（恒大地产）的长期发行人违约评级为B+，展望维持正面。

B+和正面什么意思，代表什么层次？下文杠杆游戏会科普。

接着，惠誉同时将恒大集团的高级无抵押评级从B+下调至B，回收率评级为RR5；确认恒大地产的高级无抵押评级为B+，回收率评级为RR4。

是的，只是恒大集团的高级无抵押评级被下调。我的朋友太紧张了，看到这个吓得不敢买他家房了。

我们来看看，国际3大评级公司的评级等级标准。如下图。

等级分得很细，这些A、B、C分别又意味着什么？

简单来说，A级别的是有较好的信贷质量，基本不会违约；B级别的，叫投机级，也就是有出现违约的可能，当然B越多，违约概率相对较小；而C级别则是违约的概率较高。

这么说的话，恒大上述评级无论如何，都不高。是的，特别是恒大集团高级无抵押评级，从B+下调至B。

惠誉的解释是，恒大集团债权人的受偿顺序，相对于恒大地产债权人的劣后程度加深，恒大地产占恒大集团的大部分债务，且后者的大部分利润是由前者贡献。

对此，杠杆游戏翻译成白话就是，恒大地产是整个恒大集团的主要奶牛。恒大地产首先要保障自己债券不违约，然后才是集团的。

那么如果发生意外，恒大集团无抵押债券违约的可能，自然比恒大地产要高。

前段时间，杠杆游戏还写过文章，2018年恒大去杠杆有成效，融资成本总体可控，不过绝对融资利率还是不低，比万科、龙湖高很多。

年报披露，2018年，恒大借款平均实际年利率为8.18%，而2017年为8.09%。

是的，实际还略有上升。

此外，如上图，在恒大6731亿元的借款中，一年内到期的高达3183亿元，占比47.3%，负债结构还是有待改善。

这样的债务情况，导致了恒大的评级长期都不太高。

不过杠杆游戏要说的是，这比2017年报时的3564亿元还是下降了不少，且当时占比高达48.6%，如今也有下降，算是去杠杆的成果。

所以，尽管评级不高，惠誉给恒大的评级展望，还是正面。

2

高杠杆房企的评级普遍不高

上文说了恒大评级向来不高，其实恒大也不算惨。

比恒大惨的，之前杠杆游戏《副总被带走背后：泰禾危险！》（4月17日）也写过。

很多人不知道，在体量前十多二十名的房企中，泰禾的评级大概是最低的。杠杆游戏简单去做过检索，当然我没办法检索完所有评级公司。

所以，我只能说可能是最低。

2018年，标普和惠誉先后将泰禾的主体信用评级由“B”下调至“B-”。另外，对其抵押债券更是下调至“CCC+”。

长期以来，泰禾的融资成本都不低，利息支出总量和占比很高。除了高负债、高息负债，泰禾大股东一度质押了绝大部分股权。

而过去几年，泰禾一度激进拿地，以至于消化起来有压力。所以这样的公司从买买买到卖卖卖；瘦身、放缓步伐过冬；高送转，拉股价，大股东解套有啥奇怪？

比较起来，恒大体量大很多，土地储备多，而且销售和开发效率也很有保证。当然，没办法和动不动拿BBB+评级的万科比。

也没法和财务稳健、融资成本低的龙湖比。龙湖历来是乖宝宝，其信用评级，大部分时候也在BBB和BBB-之间。

标普、惠誉、穆迪，对龙湖的看法基本维持在稳定、正面之间。

比如2018年3月，标普提高龙湖评级时认为，龙湖集团的债务杠杆将在未来两年持续改善并保持稳定。

得益于新商场的开业和正租金调升率的支撑，龙湖经常性租金收入，将持续上升。这也支撑了龙湖评级展望的调升。

标普全球评级当时认为，龙湖有望继续保持其均衡的业务增长及财务纪律。经历数次行业周期，龙湖始终将财务杠杆控制在4倍以下。

确实，这方面龙湖值得称道。但代价是人家碧桂园、恒大、融创狂飙突进，龙湖和他们的销售差距实际越来越大。

而其他高杠杆的房企，如这几年狂飙的融创，其评级基本也只在B+和BB之家徘徊。也不比恒大好到哪里去。

不过，孙宏斌的融创排名可是要直追恒大了，不再是后进的跟班。

3

恒大等高杠杆房企的房子可以买吗？

这个问题，实话说杠杆游戏没法回答。除了那些明显快出问题，甚至已经出问题的高杠杆房企，其他的难道购房者都选择不买？

除了国企、央企和龙湖等少数民营房地产企业，大部分房企的杠杆率都不低。

只是说因为融创、碧桂园、恒大等体量大，所以受到的关注更高。从这个角度而言，赚钱多的大房企，有时候白挨了一些批评。

当然了，这个没办法，这是新闻偏好，也是大伙喜闻乐见的。

不过客观说，这些大房企土地储备多，各种金融资源和财务手段也更多。所以，尽管资金压力大、债务高、负债率高，只要房地产不明显歇火，他们都有办法。

问题是，在压力、高周转、节约成本等因素下，他们的房子质量靠谱吗？这两年，不管是碧桂园还是恒大、融创，以及似乎声誉好的龙湖、万科……都出了很多质量问题和纠纷。

甚至引发过很多购房者集体参与的事件。

在房住不炒、房企融资环境不好的背景下，地产行业集中度越来越高。购房者买房，大部分时候买的都是百强开发商的房子，动辄大概率买的是前50强、20强的房子。

而这些房企，大部分都是高杠杆，不买很多时候没别的选择。何况，此前有一段时间，包括最近又出现摇号，很多人抢一套房源的情况。

这个时候，不是你买不买的问题，是能否买得到的问题。

所以，对于普通购房者来说，能做的选择是，尽量选自己喜欢的地段、户型、环境。尽量期待建筑质量好一点，如果质量出了问题，要用力维权。

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